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NACH DER BAUABNAHME:
FRAGEN, FRISTEN, FAKTEN:
Denen, die regelmäßig mit öffentlichen Auftraggebern zusammenarbeiten und komplexe Bauprojekte abwickeln, mögen die VOB und ihre Regeln zur Gewährleistung bereits in Fleisch und Blut übergegangen sein. Sollten Sie sich aber neu auf diesem Terrain bewegen, brauchen Sie Informationen: Zum Beispiel zu den elementaren Unterschieden zwischen BGB und VOB.
Wir liefern Ihnen hier kompakte Infos rund um Gewährleistung und Fristen, Mängelhaftung und deren Grenzen. Und wir erklären, wie Sie sich mit vollständiger Dokumentation und professioneller Handwerkersoftware sicher aufstellen, bevor Mängel drohen, Sie in die Mangel zu nehmen.
Wir weisen Sie an dieser Stelle darauf hin, dass dieser Artikel keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Aktualität erhebt – und keine Rechtsberatung ersetzt. Bitte wenden Sie sich für rechtssichere Auskünfte an Ihren Fachanwalt.
VOB ODER BGB:
Ihre Bauverträge – und damit auch Ihre Gewährleistungspflicht – unterliegen grundsätzlich dem BGB Bau (Bundesgesetzbuch). Das gilt selbst dann, wenn Sie und Ihre Kunden sich auf die Einhaltung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (kurz VOB) verständigen. Denn die VOB ist keine Alternative, sondern eine Ergänzung zum BGB: Dort, wo das BGB in bestimmten Sachverhalten Freiheiten einräumt, führt die VOB diese sog. optionalen Richtlinien näher aus.
Ob im Gewährleistungsfall nun die allgemeinen BGB-Regeln gelten oder die spezifischeren VOB-Bestimmungen, hängt von der Art des Projekts, den Vertragsparteien und deren Vereinbarungen ab:
VOB ODER BGB:
Sobald der Kunde eine Bauleistung abnimmt, beginnt die vertragliche Gewährleistung. Ihre Haftungspflicht sieht vor, dass Sie bauliche Mängel, die auf Ihre unsachgemäße Leistung zurückführbar sind, auf eigene Kosten beheben. Das kennen Sie auch, wenn Sie bislang nur nach den Verordnungen des Baurechts nach BGB gearbeitet haben. Worin also unterscheiden sich die speziellen VOB- von den allgemeinen BGB-Bestimmungen zur Gewährleistung?
VOB GEWÄHRLEISTUNG:
Als zentrales Regelwerk für die deutsche Bauwirtschaft regelt die VOB umfassende Aspekte des Bauvertrags. In ihrem zweiten von insgesamt drei Teilen, der VOB/B, behandelt sie die Themen Bauabnahme und Gewährleistung sowie alle damit einhergehenden Fristen.
Ist Ihre Arbeit beendet und abgenommen, beginnt die Gewährleistung. Haben Sie sich mit Ihrem Kunden wirksam auf die VOB/B als Vertragsgrundlage geeinigt, können die Fristen, in denen Sie für mögliche Mängel geradestehen müssen, je nach Vertragsgegenstand und Art der Bauleistung variieren:
Fristen im Blick:
Was liegt noch in der Gewährleistungsfrist, was ist verjährt? Gerade bei vielen Aufträgen hilft eine Handwerkersoftware, Fristen ordentlich zu dokumentieren – und bei Bedarf sofort einzusehen.
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VOB GEWÄHRLEISTUNG:
Kaum ein komplexes Bauvorhaben wird in Deutschland außerhalb der VOB durchgeführt – und kaum ein Bauvorhaben verläuft zu 100 Prozent nach Plan. Auch nach Abnahme sind Sie zur Beseitigung von Mängeln verpflichtet. Aber was liegt im Toleranzbereich, was ist Schönheitsfehler, was ist wesentlicher und was unwesentlicher Baumangel, wann gilt eine Nachbesserung als angemessen? Die Bestimmungen der VOB liefern objektive Kriterien für die Bewertung von Baumängeln – und regeln Rechte und Pflichten im Hinblick auf deren Behebung.
Rechte und Pflichten auf beiden Vertragsseiten
So wie das VOB-Regelwerk Ihre Kunden vor vertragswidrigen Sachmängeln schützt, schützt es Sie als Handwerker vor unberechtigten oder unverhältnismäßigen Forderungen.
Die VOB regelt sehr genau, unter welchen Voraussetzungen ein Bauherr gegen Sie Nacherfüllungsansprüche durchsetzen kann und wann auf Ihrer Seite keine Pflicht zur Nachbesserung besteht. Damit schafft die VOB einen Ausgleich zwischen Ihren eigenen Interessen und denen Ihres Kunden und sorgt für Transparenz und Sicherheit im Rahmen der Vertragsabwicklung.
VOB GEWÄHRLEISTUNG:
Dass eine fertiggestellte Bauleistung noch in der Gewährleistungsfrist liegt, genügt allein nicht, Sie für Schäden aller Art haftbar zu machen. Kaum werden Sie freiwillig Arbeitskraft und Geld in ein abgeschlossenes Projekt investieren, während Ihre Ressourcen längst für neue Aufträge reserviert sind.
Recht und VOB sehen einige Regeln und Schutzmechanismen vor, die Sie vor voreiligen oder unberechtigten Forderungsansprüchen bewahren – und die Ihnen helfen können, Mängelanzeigen erfolgreich abzuwehren.
Wichtiges schnell nachvollziehen:
Flattert eine Mängelanzeige ins Haus, sind Sie gut bedient, wenn Sie den Sachverhalt schnell prüfen können – und zwar ohne langes, aufgeregtes Suchen. Digitale Ordnung schlägt Zettelchaos: Mit ihr stellen Sie sicher, auch nach Jahren relevante Infos auf Knopfdruck wiederzufinden, z. B. eine durch den Kunden quittierte Bedenkenanzeige und den kompletten Schriftverkehr zum Thema.
VOB GEWÄHRLEISTUNG:
Die wirksamsten Schutzmaßnahmen gegen Mängelansprüche sind die Einhaltung der VOB in der Bauphase, Ihre qualitativ hochwertige Arbeit und, nicht zuletzt, eine vollständige Projektdokumentation. Sie hilft, Forderungen Dritter im Streitfall abzuwehren und Ihre ordnungsgemäße Arbeit nachzuweisen – und ist damit eine wichtige Schutzvorrichtung und Versicherung für Ihren Betrieb.
Selbst wenn die Beweislast nach Bauabnahme grundsätzlich bei Ihrem Kunden liegt, haben Sie ohne eigene Beweise im Streitfall schlechte Karten. Mit einer wasserdichten Dokumentation schaffen Sie eine ebenso wasserdichte Beweislage in Ihrem eigenen Interesse.
Eine ordentliche Dokumentation hilft, bereits vor Baubeginn Mängel- oder Schadensersatzansprüche wirksam abzuwehren. Indem Sie eine schriftliche Bedenkenanzeige äußern und diese vom Kunden quittieren lassen, befreien Sie sich von der Haftung – z. B., wenn Parkettlegearbeiten vor ausreichender Trocknungszeit des Estrichs verlangt werden.
Eine frühzeitige, glasklare Kommunikation in Richtung Kunde beugt Missverständnissen und Ärger vor. Lieber einmal mehr kommunizieren, als unnötig Streit riskieren.
Projekt längst aus dem Sinn, aber noch innerhalb der Gewährleistungspflicht: Kommt es jetzt zur Mängelanzeige, kommt es darauf an, wie gut Sie vorbereitet sind. Jetzt ist es unbezahlbar, sämtliche Projektinformationen, Abnahmeprotokolle, Leistungsnachweise und den vollständigen Schriftverkehr mit dem Kunden sofort parat zu haben – gut sortiert und gesichert in der zentralen Projektverwaltung Ihrer Handwerkersoftware. Haben Sie jeden Arbeitsschritt ausführlich und vollständig festgehalten, fällt es Ihnen auch nach Bauabnahme jederzeit leicht zu beweisen, dass Sie Ihre Leistung ordnungsmäßig erbracht haben – bzw. Vorwürfe gegen Sie souverän außer Kraft zu setzen.
Viele Bestandteile einer Dokumentation entstehen während der Planungs- und Bauphase: Nach Fertigstellung sind sie nicht rekonstruierbar. Eine Dokumentation erfolgt demnach nicht im Nachgang, sondern möglichst unmittelbar. Hier hilft eine Handwerker-App, mit der Sie relevante Informationen gleich dort erfassen, wo sie anfallen – mobil auf der Baustelle. So stellen Sie zum einen sicher, dass Informationen nicht verloren gehen. Zum anderen befreien sich von Zettelwirtschaft und Doppelarbeit. Wenn Sie von Beginn an sauber dokumentieren, sind Sie jederzeit stressfrei auskunftsfähig – gegenüber Ihren Kunden oder im Zweifelsfall auch vor Gericht.
Ob für Sie und Ihr Projekt eine Dokumentationspflicht besteht, ergibt sich aus Ihrem individuellen Bauvertrag. Insbesondere öffentliche Auftraggeber schreiben häufig den Umfang der Baudokumentation vor. Selbst ein Auftrag, der sonst beanstandungslos über die Bühne geht, kann als unvollständig und damit mangelhaft gelten, wenn eine vertraglich geschuldete Dokumentation nicht geliefert wird.
Um auch vor Gericht Bestand zu haben, sollte eine Dokumentation einige allgemeine Qualitätsanforderungen erfüllen. Sie sollte vollständig, verständlich und übersichtlich strukturiert, objektiv bzw. korrekt und zudem unveränderbar sein. Die VOB selbst ist allerdings kein Gesetzestext. Darum enthält sie auch keine detaillierten, verbindlichen Bestimmungen zur Bau- oder Projektdokumentation.
Von einer sorgfältigen Dokumentation – und damit von der Nachweisbarkeit Ihrer Leistung – profitieren Sie in erster Linie selbst. Sie sichert Ihr Einkommen und Ihren guten Ruf und macht Sie jederzeit auskunftsfähig gegenüber Vertragspartnern und Gesetzgebern. NACH Bauabnahme schützt Dokumentation Sie vor unberechtigten Gewährleistungsansprüchen. VOR Bauabnahme ist sie wichtige Argumentationsgrundlage, wenn es z. B. um Ihre eigenen Nachtragsansprüche geht.
Großer Effekt anstelle von großem Aufwand:
Um lohnenswert zu sein, muss Dokumentation vor allem eines sein: einfach. Lernen Sie jetzt Handwerkersoftware kennen, die praxistaugliche Dokumentation ermöglicht.
VOB GEWÄHRLEISTUNG:
Die richtige Software erleichtert Ihnen die Abwicklung von Bauprojekte nach VOB. GAEB-Schnittstelle, VOB-konforme Leistungstexte und Angebotsdokumente, VOB-konformes Aufmaß oder phasengenaue Projektplanung: So wie die richtige Software Sie in Vergabe- und Bauphase bei der Einhaltung der VOB unterstützt, hilft sie auch im Bereich Gewährleistung:
FRAGEN UND ANTWORTEN:
Die Gewährleistung nach VOB gilt, sofern ein Vertrag auf Basis der VOB geschlossen wurde. Bei öffentlichen Aufträgen ist die Einhaltung der VOB gesetzliche Pflicht – und damit auch die Gewährleistung nach VOB/B. Da die VOB konkretere Regelungen für komplexe Bauvorhaben enthält als das allgemeinere BGB, findet sie auch bei großen, insbesondere gewerblichen Bauvorhaben häufig Anwendung. Hier ist sie jedoch nicht verpflichtend, sondern muss explizit vertraglich vereinbart werden.
Unüblich ist die VOB bei Bauverträgen mit Verbrauchern: Wird die VOB mit privaten Kunden nicht ausdrücklich und wirksam vertraglich vereinbart, greift automatisch das BGB. Wirksam bedeutet z. B., dass Privatpersonen über die Regelungen der VOB informiert werden müssen. Sie als Auftragnehmer sind verpflichtet, Ihrem Kunden das vollständige Regelwerk schriftlich zu übergeben. Ein bloßer Hinweis im Vertrag, dass die VOB gelte oder dass die VOB auf Anfrage zur Verfügung gestellt werde, reichen rechtlich gesehen nicht aus.
Die reguläre Gewährleistungsfrist nach VOB/B § 13 beträgt für Bauwerke 4 Jahre, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wurde. Damit ist die Haftungsfrist gegenüber BGB um ein Jahr verkürzt – kann sich jedoch, im Gegensatz zum BGB um weitere Jahre verlängern. Denn nach der Behebung eines schriftlich angezeigten Mangels verlängert sich die Frist um weitere 2 Jahre.
Für Bauleistungen mit geringerem Risiko (z. B. Malerarbeiten, elektronische Anlagen, bewegliche Möbelstücke) endet die Gewährleistung in der Regel bereits nach 2 Jahren. Gleiches gilt für Leistungen bzw. Komponenten, deren Mangelfreiheit nur durch einen erhöhten Wartungsaufwand sichergestellt werden kann - etwa für elektronische Anlagen. Frühestens nach 1 Jahr endet die Gewährleistung nach VOB bei wartungsintensiven, sicherheitsrelevanten Anlagen (z. B. feuerberührte industrielle Feuerungsanlagen).
Oft werden bereits in der Bauphase Mängel entdeckt, die behoben werden müssen. Die eigentliche Gewährleistung nach §12 VOB/B setzt allerdings erst nach erfolgter Arbeit mit erfolgreicher Bauabnahme ein. Dies ist der Zeitpunkt, an dem der Auftraggeber eine Bauleistung als vertragsgemäß akzeptiert hat. Dabei kann es sich um eine förmliche Abnahme handeln, bei der eventuelle Mängel protokolliert werden, oder um eine stillschweigende Abnahme, wenn der Auftraggeber das Werk nutzt und keine Mängel rügt – je nach vertraglicher Vereinbarung.
Sollten Zwischen- bzw. Teilabnahmen für einzelne Leistungen oder Bauabschnitte erfolgen, beginnt die Gewährleistung für den abgenommenen Abschnitt dann auch zu einem früheren Zeitpunkt. Für ein Objekt können also unterschiedliche Gewährleistungsfristen gelten, die im Auge zu behalten sind.
Sofern nicht anders vertraglich vereinbart oder spezielle Regelungen zutreffen, endet die Gewährleistung nach VOB 4 Jahre nach erfolgter Bauabnahme. Innerhalb dieser Zeit müssen Mängelansprüche vom Auftraggeber schriftlich und formal korrekt geltend gemacht werden. Verstreichen diese Fristen, verfallen auch die Ansprüche Ihres Kunden. Später angezeigte Mängel gehen zu dessen Lasten.
Wird ein Baumangel fristgerecht angezeigt, wird die Gewährleistungsfrist nach VOB/B § 13 Absatz 5 Nr. 1 unterbrochen – und beträgt nach erfolgter Behebung wiederum 2 Jahre, selbst wenn der Mangel kurz vor Ablauf der 4-jährigen Regelfrist entdeckt und angezeigt wurde. Wird ein Mangel hingegen zwar noch innerhalb der Frist, jedoch erst lange nach seiner Entdeckung angezeigt, verliert Ihr Kunde Ihnen gegenüber ggf. seine Gewährleistungsansprüche.
Bei Bauleistungen mit geringerem Risiko endet die Gewährleistung in der Regel bereits nach 2 Jahren– das ist beispielsweise bei Maler- oder Tapezierarbeiten der Fall, aber auch bei erhöhtem Wartungsaufwand z. B. bei elektronischen Anlagen. Es ist immer wichtig, den genauen Vertragsinhalt zu prüfen, da die Parteien auch abweichende Vereinbarungen treffen können.
Unter Gewährleistung nach VOB versteht man die Verpflichtung des Auftragnehmers, dafür zu sorgen, dass das Werk zum Zeitpunkt der Abnahme die vereinbarte Beschaffenheit hat und keine Sachmängel aufweist. Sachmängel sind Abweichungen von der vereinbarten Beschaffenheit oder Mängel, die den Wert oder die Tauglichkeit des Werkes mindern. Treten solche Mängel während der Gewährleistungsfrist auf und waren sie bereits zum Zeitpunkt der Abnahme vorhanden, aber nicht erkennbar, müssen Sie als Auftragnehmer diese auf eigene Kosten beseitigen.
Der Gewährleistungseinbehalt dient der Absicherung möglicher Mängelansprüche während der Gewährleistungsfrist. Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist und sofern keine Mängel vorliegen, wird dieser Betrag an Sie ausgezahlt. In aller Regel verbleiben bei VOB-Verträgen 5 % des Auftragsvolumens als Sicherheitseinbehalt bzw. Gewährleistungseinbehalt bei Ihrem Auftraggeber. Es können auch andere Sätze vereinbart werden. Sollte ein Bauvertrag allerdings zu hohe Sätze vorsehen, z. B. 10 %, wird dieser mit hoher Wahrscheinlichkeit als unwirksam erklärt, sollte es im Streitfall zu einer Gerichtsverhandlung kommen.
Gewährleistungseinbehalte werden auf ein Sperrkonten einbezahlt. Die Einzahlung auf das Sperrkonto ist wiederum eine Sicherheit für Sie als Auftragnehmer: So bekommen Sie Ihr Geld, selbst wenn Ihr Kunde zahlungsunfähig werden sollte. Die entstehenden Zinsen kommen Ihnen nach Ende der Gewährleistungsfrist zugute. Bis zu diesem Zeitpunkt wird der Betrag auch nicht (mehr) versteuert. Früher waren Auftragnehmer noch jahrelangen Steuervorauszahlungen ausgesetzt. Eine gültige Alternative zur Einzahlung auf ein Sperrkonto ist eine Bankbürgschaft in gleicher Höhe.
Während die Regelungen nach BGB eine Gewährleistungszeit von 5 Jahren für Bauwerke vorsieht, endet sie nach VOB/B in der Regel bereits nach 4 Jahren. Es ist jedoch üblich, insbesondere bei Verbraucherbauverträgen, dennoch eine 5-jährige Gewährleistungspflicht einzuräumen. Zudem kann sich die Haftungsdauer bei Aufträgen, die der VOB unterliegen, verlängern: Sollten nach 3 Jahren bauliche Mängel angezeigt werden, zu deren Behebung Sie verpflichtet sind, startet nach Nachbesserung eine neue Gewährleistungsfrist von 2 Jahren – die VOB-konforme Fristunterbrechung führt in diesem Fall zu einer Gesamtfrist von 5 Jahren.
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